一戸建て　大阪からののアドバイス

そうなると、オフィスビルの需要と供給のギャップはさらに拡大するかもしれません。
ただし、 「2010年問題」については、 「確かに日本全体では人口やオフィスワーカー数が減少するかもしれないけれども、東京一極集中が続くので東京ではオフィスワーカー数がそんなに劇的に減少することはない」とか、 「景気が回復すれば女性や高齢者の活用も進むので、それほど深刻な影響はないのではないか」などという意見もあります。
どちらにしても、今後のオフィスビル投資を検討する際に、踏まえておくべき問題だといえるでしょう。
賃貸住宅市場を分析するためのデータ賃貸住宅の多くはいわゆるアパートです。
アパート経営者の多くは、もともと土地を持っている個人(地主)なので、その経営状況についてのデータはほとんど公開されていません。
また、企業が経営する賃貸マンションについても、賃料や空室率などのデータを収集することは容易ではありません。
このため、 「これを見れば賃貸住宅市場全体の動向がわかる」といえるような資料は、これまでは整備されていませんでした。
しかし、不動産投資市場が発達し、投資対象の一つとして賃貸住宅が脚光を浴びるようになるにつれて、徐々にではありますがデータの整備も進んできています。
昔から公表されているデータとしては、家賃の動きに関する総務省の「消費者物価指数」、新設される賃貸住宅の着工数に関する国土交通省の「住宅着工統計」があり、特に長期的な市場動向を分析するときに役に立ちます。
また、空室に関する現況把握と今後の予測には、住宅金融公庫が住宅関連事業者にアンケート調査している「全国住宅市場調査」を利用できます。
これらの公的なデータに加えて、最近では賃貸住宅の仲介会社が、業務を通じて得た情報を統計的に加工したデータを公表しています。
市場の動きをできるだけ早くつかむためには、これらのデータを活用するとよいでしょう。
賃貸住宅市場を見るときの2大指標が空室率と賃料であることは、賃貸オフィス市場の場合と同じです。
ただし、同じ賃貸住宅であっても、比較的低廉なアパートもあれば、ファミリー向けの中クラス物件、単身者のための都市型物件、高額所得者や外国人向けの超高額物件などもあり、それぞれの商品特性に応じて市場動向も違っています。
従って実際に投資するときには、それぞれの商品市場に合ったデータを利用する必要があります。
賃貸住宅市場の長期トレンド戦争後しばらくの問は、大都市に住む人の多くは自分の家を持つことができず、賃貸住宅に住んだり、間借りをしたりしていました。
このころの賃貸住宅は狭小な木造賃貸アパートが中心であり、居住環境としては劣悪な状沢にありました。
現在では1950年(戦後5年)までに建てられた賃貸住宅は、全賃貸住宅の2.3%全国値。
東京都では1.7%しか残っていません。
政府が本格的な住宅政策に乗り出したのは、住宅不足を10年間で解消することを目標として鳩山内閣が「住宅建設十箇年計画」を策定した1955年以降のことです。
同年に設立された日本住宅公団は、賃貸住宅や分譲住宅の建設に乗り出し、一般のサラリーマンが大都市で住むことができる耐震耐火構造の賃貸アパートを普及させました。
これと相前後して、民間の不動産会社も賃貸アパート事業に進出しました。
こちらは採算面を重視して、都心部の高級アパートを中心に事業を営みました。
このようにして国民の間に賃貸アパート生活が普及していったのですが、もともと住宅不足の解消、すなわち住むところの確保を目的として建設された住宅ですから、木造賃貸アパートよりもよくなったとしても、広さや利便性といった住環境は必ずしも十分なものではありませんでした。
賃貸住宅事業には、賃借人の保護を強く打ち出している借地借家法の規制(賃貸借期間が切れても、賃借人が住み続けたいと主張すると、オーナーは正当事由がなければそれを拒否できない)がかかるため、公的主体ではない一般の土地所有者が、積極的に良質な賃貸住宅を建設しようとしなかった面もあります。
このため、日本経済の発展とともに次第に快適な住生活を求めるようになった人々は、 「一時的には利便性に劣る賃貸住宅に住むけれども、最終的には自分の家を持っで険通な住生活を送りたい」と考えるようになったのです。
地価が毎年上がり続けるなか、無理をしてでも自分の家を買った人々が、結果的に資産を増やすことに成功したことも、このような国民の持ち家志向を助長しました。
逆にいうと、こうした持ち家志向が、賃貸住宅を「一時的な居住の場」と認識させ、質的な面での改善をさらに遅らせる要因となったのです。
持ち家志向の普及を背景に、 1980年代前半までは、新築住宅の中で持ち家が占める割合が上昇し、賃貸住宅(貸家と社宅の合計)の割合は低下していきました。
55年から73年にかけて、新築住宅の中で賃貸住宅が占める割合は約45%でしたが、 74年からバブル前の82年にかけては約30%まで低下しました。
しかし、 80年代の前半から次第に東京への一極集中が始まり、ビジネスの拠点、情報発信、文化などの機能の多くが東京圏に集中します。
この動きに呼応して、他地域から東京圏へ流入してくる人も増えます。
これらの人々の多くが、居住の場としてとりあえず利用したのが賃貸住宅でした。
また、人口構成やライフスタイルの変化によって単身者世帯が増えたことも、賃貸住宅需要を盛り上げました。
この結果、 80年代半ばから90年代前半にかけて、首都圏では貸し家ブームが起き、世帯数の増加を上回る数の賃貸住宅が建設(建て替えを含む)されたのです。
土地所有者にとっても、地価の上昇に伴い固定資産税や相続税の負担が重くなっていくなかで、賃貸住宅建設による収入の確保と節税効果はメリットのあるものでした。
90年代前半にバブルが崩壊すると、それまで賃貸住宅を大量に建設してきたツケが回ってきます。
需要が増えないなかで賃貸住宅市場は供給過剰となり、空室率が上昇し賃料も下落に向かいます(次ページ図表2-10) 。
ただし、都心部の高級賃貸住宅に対する需要は根強いものがあります。
不動産市場の見方大手不動産会社を含めて、この価格帯をターゲットとした供給は現在でも活発に続いています。
今後の賃貸住宅市場を読むためのポイント不動産投資を検討するときに、賃貸住宅市場分析のために押さえておくべきポイントを整理すると、次の3点に集約できます。
1点目は、 「所有から利用の時代へ」といわれ、いかにも持ち家よりも賃貸住宅を選ぶ人が急速に増えているかのように感じますが、実際にはそれほど増えてはいないということです。
普通世帯の中で賃貸住宅(貸家と給与住宅の合計)に住んでいる世帯の比率は、ここ10年間で見ると全国で40%前後、京浜菓大都市圏(東京区部、横浜市、川崎市、千葉市)でも45%前後で推移しています。
もちろん、ここ数年は低金利が長期間続いていますので、 「賃貸住宅に住んで賃料を払うよりも、お金を借りて自分の家を買った方が得だ」と判断して、持ち家を取得した人も多いでしょうから、この期間だけを取り上げて賃貸住宅居住が進んでいないとは一概に言い切れません。
しかし、少なくともドラスティックに賃貸住宅選好が進んでいるということではなさそうです。

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